-
RSS

Recent Posts

Yurt Dışında Avukata İhtiyacım Var Ama Nasıl?
Terör Olayları Düşen Cirolar ve Yüksek AVM Kiraları
Company Types and Registration In Turkey
Real Estate Purchase in U.S.A.
Foreign country citizen's (real persons') real estate purchases in Turkey

Categories

Buying A Real Estate In Turkey
Buying A Real Estate in U.S.A.
Company registration in Turkey
International Lawyering
Kira Hukuku
Yurt Dışı Yatırım/KOBİ
powered by

My Blog

Kira Hukuku

Terör Olayları Düşen Cirolar ve Yüksek AVM Kiraları

Terör Olayları Düşen Cirolar ve Yüksek AVM Kiraları
Geçen Perşembe akşamüzeri, çok sevdiğim ve uzun süredir hukuk danışmanlığını yaptığımız perakende moda sektöründe tanınmış bir firmanın sahibi bir arkadaşımla İstinyepark’ta buluşup sohbet ettik. Ülkemizde yaşanan bu sıkıntılı dönemde doğal olarak insanların dışarı çıkmaya çekindiklerinden ve bunun ekonomik etkilerinden konuştuk. Sonrasını biliyorsunuz, Cumartesi sabahı Beyoğlu’nda maalesef hepimizi çok üzen bir terör olayı daha meydana geldi ve maçlardan konserlere kadar pek çok etkinlik iptal edildi, hepimiz bütün bir hafta sonu fiili bir sokağa çıkma yasağı yaşadık. Bu tedirginliğin daha ne kadar süreceğini kestirmek ise maalesef çok zor.
Yaşanan bu çok üzücü olayların doğal olarak ekonomik etkileri ve sonuçları da oluyor. Aynı arkadaşım Cumartesi günkü patlamadan sonra bana mesaj atarak Türkiye’nin dört bir yanındaki AVM’lerde yer alan onlarca mağazasının cirolarının son birkaç aydır yaşanan terör olayları nedeni ile çok düştüğünden, artık bu son patlama ile birlikte özellikle yüksek kira bedelleri ödenen AVM’lerde var olmanın çok güçleştiğinden dem vurarak bu konuda hukuken yapılabilecek bir şey olup olmadığını sordu. Biz çok uzun yıllardır kira hukuku konusunda çalışıyoruz, yoğunluklu olarak kiracıları temsil ediyor olmakla birlikte son birkaç yıldır İstanbul’da yer alan bir AVM’nin danışmanlığını yaparak kiraya veren tarafında da yer alıyoruz ki bu da bence bizim perspektifimizin gelişmesine ciddi katkı sağlıyor. Bu kapsamda arkadaşımın gündeme getirdiği konunun pek çok perakendecinin gündeminde olduğunu biliyorduk ve belki bu konuda bir beyin fırtınası yapmak yararlı olabilir.
Siz de arkadaşım gibi uzun yıllardır cadde ve AVM mağazalarında pek çok mağazada faaliyet gösteren bir iş insanı iseniz bir mahkeme kararı ile önceden kararlaştırılmış kira bedellerinin kimi zaman kiraya verenin, kimi zaman kiracının lehine olarak değiştirilebildiğine şahit olmuşsunuzdur. Özellikle 2000’li yılların başında, bir gecede dolar kurunun fırlaması ile bu tür uyarlama davaları mahkemeleri çokça meşgul etmişti. Bu çerçevede “uyarlama talepleri”, “işlem temelinin çökmesi” gibi bir kısım hukuki terimler mutlaka sizin de kulağınıza çalınmıştır.  Ben karmaşık hukuki terim ve süreçlerle sizi sıkmayacağım ancak 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren yeni Borçlar Kanununun (önceki düzenlememizde bulunmayan) 138.maddesinin –elbette belirli koşulların bulunması halinde- kira bedellerinin kiracı lehine uyarlanmasına destek olarak kullanılabileceğini belirtmekte fayda var. İlgili madde gereğince;
-           Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış,
-          Bu durum kiracıdan kaynaklanmamış,
-          Bu durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede kiracı aleyhine değiştirmiş,
-          Kiracı, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.
Hukuki terim kullanmayacağım dediğim halde kullanmış oldum değil mi? Peki, daha basit bir dille bugün yaşanan terör olayları nedeni ile cironuzun olağanüstü ölçüde düşmüş olduğu esas alınarak bu olağanüstü süre ile sınırlı olarak kira sözleşmesine hakimin müdahale ederek kira bedellerinin lehinize uyarlanmasını (daha açık dille kira bedellerinin indirilmesini) talep etmeniz düşünülebilir. Burada bahsettiğim 138. madde sadece 3.5 yıldır mevzuatımızda bulunuyor, dolayısıyla bu konuda elimizde çok fazla emsal karar yok. Öte yandan bundan önceki mevzuat dönemindeki emsal kararlar ise yoğunluklu olarak döviz kurundaki ani ve beklenmedik artışların döviz üzerinden anlaşılmış kira sözleşmelerine etkisi ile ilgili dolayısıyla terör olayları nedeni ile yaşananların esas alınarak 138. maddenin uygulanmasını talep etmek an itibari ile bilebildiğim kadarı ile uygulaması ve örneği olan bir yol değil. Ancak unutmamak gerekir ki emsaller de bu şekilde oluşturuluyor zaten. Dolayısıyla bu konuda emsal oluşturmak için doğru bir zamanda olabiliriz. Öte yandan lütfen aklınızda bulunsun hukukta herkes için tek bir çözüm yolu yok, çözüm üretebilmek için dikkatli ve usta bir terzi gibi her duruma özel çalışma yapmamız gerekiyor. Bu çerçevede burada bahsedilen 138.maddenin lehinize uygulanıp uygulanamayacağını ya da ne şekilde uygulanabileceğini anlayabilmek için mutlaka sizin sözleşme maddelerinizin, sözleşme sürenizin ve durumunuzun ayrıntılı olarak incelenerek ortaya konması gerekir.